Spór o stadion w Karpaczu. Burmistrz odpowiada.

W dniu 11 kwietnia 2014r. do Burmistrza Karpacza i Rady Miejskiej Karpacza wpłynęła petycja podpisana przez 154 mieszkańców Karpacza.

Na wstępie petycji sformułowany został następujący apel:

My niżej podpisani mieszkańcy Karpacza apelujemy do Burmistrza miasta Karpacza oraz Rady Miejskiej w Karpaczu do zrewidowania swojego stanowiska w sprawie dzierżawy terenu stadionu miejskiego przy ul. Krótkiej 4.

Następny akapit petycji formułuje rzeczywisty i prawny stan nieruchomości użytkowanej jako stadion miejski przy ul. Krótkiej 4 w Karpaczu.

Od 01 grudnia 2013r. obowiązuje umowa dzierżawy stadionu zawarta na 30 lat, dzierżawca zobowiązany jest do zagospodarowania terenu zgodnie z funkcją sportu i rekreacji oraz przedłożoną przez dzierżawcę w dokumentach przetargowych koncepcją programowo – przestrzenną.

W świetle przytoczonych zapisów apel o zrewidowanie stanowiska w sprawie dzierżawy terenu stadionu miejskiego przy ul. Krótkiej 4 w Karpaczu jest niezrozumiały. Czyżby chodziło o wypowiedzenie zawartej umowy dzierżawy ? Podstaw takiego działania dotyczą zapisy § 7 umowy dzierżawy, a w szczególności niedotrzymanie terminu zabudowy i oddania obiektu do użytku w ciągu 3 lat od dnia zawarcia przedmiotowej umowy. Ponadto zobowiązania dzierżawcy określone w materiałach przetargowych i umowie dzierżawy dalece wykraczają poza wymieniony w przytoczonym akapicie petycji zakres. Ogłoszenie o przetargu wraz z wzorem umowy dzierżawy i dodatkowymi warunkami przetargu zgodnie z obowiązującymi przepisami między innymi zamieszczono w Biuletynie Informacji Publicznej (Informacje o przetargach) na miejskiej stronie internetowej www.karpacz.eu,
i są w dalszym ciągu dostepne.

W następnym akapicie petycja głosi:

Nie zostaliśmy publicznie zapoznani z tą koncepcją oraz nie wiedzieliśmy, że radni w poprzedniej kadencji podjęli decyzję zezwalającą Panu na wydzierżawienie naszego wspólnego dobra jakim jest niewątpliwie stadion miejski w Karpaczu. W tamtym czasie zapewniał Pan radnych, że tylko poprzez takie działanie stadion zostanie szybciej wyremontowany a lokalna społeczność będzie mogła z niego dalej korzystać. Nie było jednak mowy o budowie hotelu na tym terenie.

Podstawą prawną ogłoszenia i przeprowadzenia przez Burmistrza Karpacza przetargów na dzierżawę stadionu były przepisy art. 30 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001r. Nr142, poz. 1591 ze zm.); art. 37 ust. 4 i art. 38 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz § 16 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108 ze zm.) w związku z Uchwałą Nr XXVIII/310/09 Rady Miejskiej w Karpaczu z dnia 25 marca 2009r. w sprawie wydzierżawienia nieruchomości stanowiącej mienie Gminy Karpacz na okres dłuższy niż trzy lata. 
Rada Miejska w Karpaczu w przywołanej uchwale wyraziła zgodę na oddanie w drodze przetargu w dzierżawę na czas oznaczony 30 lat nieruchomość stanowiącą własność Gminy Karpacz, oznaczoną w rejestrze gruntów i budynków numerem 368, obręb: Karpacz-2, o pow. 2.7004 ha, położoną przy ul. Krótkiej nr 4, użytkowaną jako stadion miejski.

W uzasadnieniu uchwały podano:

W ramach powyższego przedsięwzięcia planowana inwestycja będzie realizowana według ustalonych przez Gminę Karpacz założeń i zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jednostki A – Centrum Karpacza, którego ustalenia brzmią „US 1” tereny sportu i rekreacji. Oddanie nieruchomości w długoletnią dzierżawę jest gwarancją utworzenia i utrzymania urządzeń sportowych jako gminnej bazy sportowej, o której mowa w art.7 ust.1 pkt 10 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym służącej zaspakajaniu potrzeb wspólnych. Długoletnie uregulowanie władania tym gruntem umożliwi inwestorowi zrealizowanie zamierzeń inwestycyjnych.

Należy dodać, że przedmiotowa uchwała zrodziła się z przekonania o potrzebie utworzenia obiektu sportowo – rekreacyjnego całorocznego wykorzystania dorównującego standardom istniejących i tworzonych inwestycji służących uprawianiu sportów zimowych i towarzyszącym im usługom. Budowa i utrzymanie takiego obiektu przekracza możliwości finansowe gminy, a powierzenie tych zadań podmiotowi zewnętrznemu w formie dzierżawy jest optymalnym rozwiązaniem.

Przeciwko wymienionej uchwale wystąpiło czterech radnych obecnej kadencji zgłaszając inicjatywę jej uchylenia. Inicjatywa ta nie została przyjęta na sesji w dniu 18 czerwca 2013r.

Na dzierżawę stadionu przeprowadzone zostały dwa przetargi. Zakończony wynikiem negatywnym z powodu braku ofert przetarg w dniu 16 lipca 2013r. Zakończony wynikiem pozytywnym przetarg przeprowadzony w dniu 27 września 2013r. Ustalonym dzierżawcą nieruchomości została firma Cortina di Karpacz Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie.

Zgodnie z przywołanymi wyżej przepisami § 16 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości oceny ofert dokonuje komisja przetargowa, tym samym ocena ta nie mogła być przedmiotem społecznych konsultacji lub plebiscytu.

Następny akapit petycji głosi:

Z mediów dowiadujemy się, że stadion ma być zakryty dachem oraz ma powstać hotel na minimum 300 miejsc noclegowych. Szkoda, że w grudniowym biuletynie nie opisał Pan zamiarów dzierżawcy. Trzeba być naiwnym, żeby wierzyć w to, że mieszkańcy będą mieli dostęp do tego obiektu. Nie będzie też służyć turystom, ale od kilku lat widać, że tak chyba miało być, skoro nic się na nim nie dzieje w sezonie turystycznym.

Uwagi do tego i poprzedniego akapitu petycji muszą mieć odniesienie do podstawowego wymogu stawianego w uchwale Rady Miejskiej i ogłoszeniach o przetargach. Mianowicie, że opracowanie koncepcji programowo – przestrzennej zamierzenia inwestycyjnego oferenta (oferentów) winno być zgodne z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jednostki A – Centrum Karpacza, w którym teren nieruchomości oznaczono symbolem US 1 – jako tereny sportu i rekreacji.

Zapisy planu dla terenów oznaczonych symbolem US 1 przewidują:
Zagospodarowanie terenu: budynki i budowle pod funkcje podstawowe i dopuszczalne; wydzielone tereny zieleni dla celów sportu i rekreacji; stadion, terenowe urządzenia sportu i rekreacji (budowle); zieleń urządzoną; dojścia oraz dojazdy i drogi wewnętrzne; urządzenia infrastruktury technicznej; miejsca postojowe dla samochodów.
Funkcje dopuszczalne: usługi turystyczne i komercyjne – zajmujące nie więcej niż 25% wyznaczonego liniami rozgraniczającymi terenu oraz nie więcej niż 50% pow. c. budynku funkcji podstawowej.
Warunki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu: budowa nowych oraz przebudowa i rozbudowa istniejących budynków z zachowaniem następujących warunków:
kształtowanie zabudowy – w sposób zgodny z cechami lokalnej architektury o wartościach kulturowych; maksymalna wysokość kalenicy – 12,0 m; maksymalna wysokość okapu / górnej krawędzi bryły budynku – 9,0 m; maksymalna ilość kondygnacji – 3; dach: ukształtowany indywidualnie, z rozwiązaniami tradycyjnymi (kształtowany cechami architektury o wartościach kulturowych) lub kontrastującymi z nimi, zapewniający harmonijne wpisanie obiektu w krajobraz i ochronę krajobrazu.
Kształtowanie układu zabudowy – poprzez uzupełnienie układu istniejących budynków, w nawiązaniu do ukształtowanej linii zabudowy lub zdefiniowanej wspólnej dl a dotychczasowego układu, zasady kompozycyjnej.
Linia zabudowy, nieprzekraczalna: od ulic i dróg Kpj, KD – 6,0 m; od ulic i dróg KL – 10,0 m.
Minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej – 0,30.

W związku z powyższym zadaszenie boiska piłkarskiego jest zaplanowanym sposobem zapewnienia całorocznego wykorzystania obiektu, co było jednym z wymogów warunków przetargu. Natomiast wyodrębnienie części hotelowej w obiekcie jest dopuszczalne w podanych zapisach zabudowy i zagospodarowania nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Należy przyjąć, że przedłożona przez dzierżawcę koncepcja programowo – przestrzenna zabudowy i zagospodarowania terenu stadionu nie jest dostatecznym dokumentem upoważniającym inwestora do rozpoczęcia budowy. Według przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013r. poz. 1409 ze zm.) oraz innych właściwych dla procesu inwestycyjnego przepisów prawa inwestor przed przystąpieniem do budowy ma obowiązek uzyskać ostateczną administracyjną decyzję o pozwoleniu na budowę. Organem właściwym do przeprowadzenia postępowania w zakresie administracyjno – budowlanym jest Starosta Jeleniogórski, i imieniu którego czynności te wykonują pracownicy Wydziału Architektury, Budownictwa i Gospodarki Przestrzennej Starostwa Powiatowego w Jeleniej Górze. Postępowanie przed tym organem rozpoczyna się wnioskiem inwestora o wydanie decyzji pozwolenia na budowę. Podstawowymi elementami takiego wniosku jest projekt architektoniczno – budowlany zamierzonej inwestycji oraz projekt zagospodarowania terenu. W trakcie postępowania administracyjnego zamierzenia inwestora mogą być korygowane np. zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przepisami budowlanym, opinią nadzoru konserwatorskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

O dostępności wybudowanego obiektu nie może przesądzać wiara połączona z „naiwnością” lecz przedstawione oferentowi zasady tej dostępności w materiałach przetargowych i umowie dzierżawy. Ilustrują to stosowne zapisy umowy dzierżawy:

Strony ustalają, że celem oddania w dzierżawę opisanej w § 1 ust. 1 nieruchomości jest:
(…)
3. Uwzględnianie w prowadzonej przez Dzierżawce działalności deklaracji i oświadczeń
przedłożonych w dokumentach przetargowych, tj.:
a. planu imprez i działalności obiektu zapewniającego jego całoroczne wykorzystanie,
b. stosowanie deklarowanych zasad udostępniania obiektu dla osób fizycznych, grup i 
zespołów zorganizowanych, ze szczególnym uwzględnieniem dzieci i młodzieży szkolnej 
oraz placówek oświatowych mających swoją siedzibę w Karpaczu,
c. nieodpłatnego udostępniania obiektu (jego części) wraz z obsługą, na zasadach
każdorazowo określanych w odrębnych porozumieniach, dla potrzeb imprez o charakterze 
nieodpłatnym organizowanych przez Burmistrza Karpacza w liczbie dwóch w roku.

Niedotrzymanie tych warunków upoważnia Wydzierżawiającego do wypowiedzenia umowy dzierżawy bez obowiązku zwrotu poniesionych nakładów przez Dzierżawcę.

Ponadto autor (autorzy) petycji sugerują, że zamierzonym działaniem „przygotowania” stadionu miejskiego do oddania w dzierżawę miało być celowe ograniczanie organizacji imprez i innych form wykorzystania stadionu miejskiego. Otóż stadion ten w obecnym stanie funkcjonalnym i technicznym był wykorzystywany jak w latach ubiegłych zgodnie z całorocznymi kalendarzami imprez, na które starczało w budżecie miejskim środków finansowych i byli chętni, aby z tego stadionu korzystać. Przekonanie, że jest tego jak na miasto turystyczno – wczasowe mało i warunki nie te, było źródłem decyzji, by oddać stadion w dzierżawę.

W następnym akapicie petycji zapisano:

Od lat obserwujemy dość nietypową tendencje dotyczącą wydzierżawiania obiektów sportowych w Karpaczu przez różne podmioty (skocznia Orlinek, korty tenisowe,stadion miejski, ostatnio chciał Pan również zlikwidować skocznie narciarską Karpatkę i wydzierżawić ogromny teren kolejnemu podmiotowi. Odnosimy wrażenie, że miasto staje się strefą zamkniętą otoczoną znakiem prywatności, a wyznacznikiem nowych pomysłów staje się prywatyzowanie publicznego mienia.

W tym akapicie dzierżawienie obiektów sportowych zdaje się być zrównane z prywatyzacją
publicznego mienia. Czy na pewno dzierżawa to to samo, co sprzedaż (prywatyzacja). A teraz poddaję do przemyślenia celowość i efektywność zaobserwowanej tendencji oddawania obiektów sportowych w dzierżawę tym, którzy pamiętają stan techniczno –

użytkowy oraz stopień wykorzystania skoczni Orlinek, kortów tenisowych z okresu, kiedy nie były one oddane w dzierżawę. Skąd zawarte w petycji przekonanie, że oddanie w dzierżawę terenu przy ul. Rybackiej miałoby się równać likwidacji skoczni Karpatka. Wręcz przeciwnie dzierżawa tego terenu pozwoliłaby uchronić tę skocznie i otaczający ją teren przed dalszą dewastacją. Ponadto prosiłbym o wskazanie przykładów z uzasadnieniem, jakie to sfery naszego miasta są strefą zamkniętą, otoczoną znakiem prywatności. Ładnie brzmi niczym metafora, ale wolałbym o naszym mieście rozmawiać prozą.

Następny akapit petycji ma brzmienie:

Dalsze zwiększanie miejsc noclegowych w Karpaczu jest kolejnym krokiem do „wykończenia” małych i średnich przedsiębiorców działających w tej branży. Karpacz straci jedyne miejsce do organizacji dużych imprez promujących to miasto, dających jego mieszkańcom i turystom w przyszłości dużo radości i pozytywnych wrażeń.

W odpowiedzią na pierwsze stwierdzenie w cytowanym akapicie może być pytanie, czy budowa Hotelu Gołębiewski „wykończyła” małych i średnich przedsiębiorców działających w tej branży, co było zasadniczym argumentu protestów ? Sądzę, że zasadniczą groźbą dla pomyślnej egzystencji tej grupy naszych mieszkańców będzie nuda, brak atrakcyjnych propozycji czynnego wypełnienia wolnego czasu. Temu ma także zapobiec budowa nowego
obiektu na miejskim stadionie. Ponadto w Karpaczu jest jeszcze dużo miejsc i możliwości organizacji dużych imprez promujących miasto, nowo zabudowanego stadionu nie wyłączając. Co więcej robi się to wspólnym wysiłkiem organizacyjnym i finansowym miasta oraz właścicieli i dzierżawców nieruchomości, co daje o wiele lepsze efekty niż miałoby to robić samo miasto ze swego budżetu.

Petycję kończy stwierdzenie:

Mając na względzie jak wyżej Prosimy Radę Miejską oraz Burmistrza Karpacza o zweryfikowanie swoich pomysłów na wykorzystanie stadionu miejskiego, które uwzględnią opinie i uwagi zainteresowanych zrównoważonym rozwojem tego miasta mieszkańców.

Należałoby się zastanowić, czy „zrównoważony rozwój” w rozumieniu autora (autorów) petycji i osób, które ją podpisały, nie oznacza stagnacji czy wręcz regresu. Czy nie dostrzegacie Państwo wysiłków samorządów, które zabiegają o inwestorów, upatrując w nich źródło rozwoju niekoniecznie zrównoważonego cokolwiek by to nie znaczyło. W naszym mieście w wielu dziedzinach cześć mieszkańców zdaje się robić wszystko, aby te szanse zaprzepaścić. Szanse, o których inni mogą tylko pomarzyć.